Il contratto di affitto d’azienda in corso nella procedura fallimentare è disciplinato dall’art. 79 L.F.. In generale, se fallisce una delle parti, il contratto prosegue, ma non si applica la prelazione dell’affittuario nell’ipotesi in cui successivamente sia disposta la vendita dell’azienda stessa.
Il diritto di prelazione è riconosciuto all’affittuario di aziende fallite nella sola ipotesi in cui il suo intervento garantisca la prosecuzione dell’attività lavorativa dei dipendenti dell’impresa fallita (Cass. 20 luglio 2007 n.16157).
Entrambe le parti hanno la facoltà di recedere dal contratto entro sessanta giorni dalla data di dichiarazione di fallimento previo pagamento di un equo indennizzo: in pratica significa che la parte interessata deve comunicare all’altra parte l’intenzione di recedere entro 60 giorni dalla pubblicazione della sentenza di fallimento. Il termine è perentorio. Se le parti non si accordano sull’ammontare dell’indennizzo, questo è determinato da giudice delegato. L’equo indennizzo dovuto dal curatore è qualificato come credito prededucibile.
Per mezzo dell’affitto di azienda è possibile consentire la prosecuzione temporanea dell’attività in caso di fallimento, anche allo scopo di salvaguardare l’integrità dei beni aziendali e dell’avviamento.
L’articolo 104 bis della Legge Fallimentare offre in dettaglio la disciplina dell’Istituto, stabilendo che l’affitto d’azienda o dei suoi rami deve essere disposto quando appaia utile al fine della più proficua vendita dell’azienda o di parti di essa.
Il curatore per mantenere in funzionamento l’azienda dell’impresa fallita può valutare la possibilità di concedere in affitto a un imprenditore il godimento dell’impresa fallita, in cambio della corresponsione di canoni periodici.
La gestione aziendale è di competenza dell’affittuario il quale garantisce un’entrata certa nel patrimonio fallimentare delle somme relative al canone di locazione.
In questo modo è possibile conservare aziende e avviamento a vantaggio dei creditori e dei posti di lavoro evitando l’assunzione dei rischi connessi all’esercizio provvisorio.
L’affitto d’azienda è pertanto una misura di conservazione del patrimonio dell’imprenditore fallito in funzione della liquidazione dei beni.
Ai sensi dell’art. 104 bis c.1 L.F. il curatore può proporre di affittare l’azienda dell’impresa fallita.
La proposta di affitto può essere presentata prima della presentazione del programma di liquidazione; in questa ipotesi il curatore del programma stesso deve chiederne la conferma, dando dettagliate informazioni ed esprimendo un proprio parere sulla convenienza e necessità di continuarlo in vista di una miglior prospettiva liquidatoria.
In alternativa la proposta di affitto può essere contenuta nel programma di liquidazione.
La proposta di affitto deve ottenere il parere favorevole del comitato dei creditori e successivamente essere autorizzata dal giudice delegato.
Il comma 2 del medesimo art.104 bis sancisce che il curatore debba scegliere l’affittuario attraverso una procedura come un’asta o una gara adeguatamente pubblicizzate, e viene regolata dall’art.107 L. F..
In caso di vendita dell’azienda può essere previsto nel contratto il diritto di prelazione a favore dell’affittuario, ma necessariamente solo previa autorizzazione del giudice delegato e previo parere favorevole del comitato dei creditori.